Новий Авалон поглибить основні проблеми Сихова. Але ще не пізно змінити ситуацію на краще, з вигодою і для району, і для інвестора.
Що відбувається
Згідно із новинами, поруч із супермаркетом Арсен на Сихові та парком Івана Павла ІІ будівельна компанія Avalon хоче звести житловий коплекс із 8 багатоповерхівок. Виконком у цю середу розглядатиме питання «Про затвердження містобудівних умов та обмежень для проектування об’єкта будівництва на будівництво ТзОВ «Авалон статус» багатоквартирних житлових будинків із вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на просп. Червоної Калини, 60 (9 черг будівництва)».
В чому проблема
По-перше, призначення ділянки передбачає насамперед громадську, а не житлову забудову. Ділянка, про яку йдеться, належить до зони Г-2, тобто є зоною «центру ділової, громадської діяльності районного (місцевого) значення» (цитата із Плану зонування території міста Львова). Там же вказані види забудови та використання, які є переважними для зони Г-2:
- «організації і установи органів представницької, виконавчої і судової влади районів міста;
- магазини, торгові комплекси;
- виставки товарів;
- підприємства громадського харчування (їдальні, кафе, бари, ресторани);
- офіси, контори різних організацій, фірм, компаній;
- банки, відділення банків;
- рекламні агенства;
- зали, клуби, центри спілкування і занять багатоцільового і спеціалізованого призначення; – аптеки, пункти надання першої медичної допомоги;
- приймальні пункти пралень і хімчисток;» тощо.
Ділянка передбачає створення функцій, які стимулюватимуть людей проводити денний час на Сихові, а не їхати в інший район – нові місця праці, отримання послуг, проведення дозвілля.
Так, зона Г-2 допускає можливість житлової забудови у вигляді будівель «змішаного використання: з житловими одиницями у верхніх поверхах і розміщенням в нижніх поверхах об’єктів ділового, культурного, обслуговуючого і комерційного призначення при умові поверхового розділення різноманітних видів використання;» – і це мало б сенс, якби на Сихові громадська функція була повністю забезпечена і була потреба в додаткових житлових площах. Ми ж знаємо, що все якраз навпаки – район гостро потребує центрів громадської та ділової активності.
Натомість із доступної інформації можна зробити висновок, що заплановане будівництво буде насамперед житловим. І в цьому наступна проблема.
По-друге, новий переважно житловий комплекс створить додатковий тиск на районну соціальну і транспортну інфраструктуру. Вже зараз Сихів потерпає від корків в результаті маятникової міграції «спальний район – робота» в години пік. Нове житло тільки збільшить ці корки.
Те саме зі школами та дитячими садочками – вони вже зараз переповнені. З новим майже повністю житловим комплексом ці проблеми лише погіршаться.
По-третє, озвучені плани суперечать стратегічному баченню розвитку району. Стратегія розвитку Сихова, розробка якої перебуває на фінальній стадії, своєю метою є перетворення Сихова на «Привабливий для життя, відпочинку та роботи район, однаково доступний для всіх». Проведений аналіз показує, що слабкими сторонами Сихова є саме громадська та соціальна інфраструктура, а серед можливостей – нові місця праці та проведення дозвілля.
Заплановане ж переважно житлове будівництво не використає ідентифіковані можливості і посилить слабкі сторони району. Місто не може нехтувати стратегічними цілями в своїх щоденних рішеннях, інакше ми не можемо говорити про сталий розвиток Львова як пріоритет.
По-четверте, наразі, церква Різдва Пресвятої Богородиці на Сихові може втратити статус домінанти. Навіть не маючи найвищої відмітки по висоті, архітектурна майстерність Радослава Жука дозволила їй стати найвпізнаванішим і найвеличнішим об’єктом Сихова. Проте будівництво поблизу неї будівель, що значно перевищують її висоту і об’єми, створить дисонанс і применшить об’єми Церкви до звичайної забудови.
Як може бути
Будівництво на цій ділянці потенційно може не лише не погіршити сучасний стан справ, а й вирішити частину проблем, з якими стикаються сихівчани зараз.
Якщо замість житлових будинків збудувати офісні й громадські центри, можна створити нові місця роботи й відпочинку. Якщо до офісу чи ресторану близько, значить можна не брати машину, значить матимемо менше корків. Нові місця праці й дозвілля на Сихові частково розвантажать маятникові міграції в години пік.
В той самий час нежитлова нерухомість, розміщена на даній ділянці є унікально ефективною з точки зору добирання до неї. Протилежні ранковим та вечірнім транспортним потокам напрямки є порожніми, а паркування поблизу даної ділянки вдень є вільним. На відміну від нічного у випадку житлової функції.
Також дослідження комерційної функції Сихова, проведене ГО «Кращий Сихів», показало гостру нестачу закладів харчування, дозвілля та проведення часу. У складі існуючої житлової забудови в випадку планування Сихова ці функції забезпечити вкрай важко.
Якщо об’єднати зусилля інвестора, міськради та громади, можна змінити загрозливу (як зараз виглядає) ситуацію на можливість, від якої виграють усі сторони.
Що треба робити вже
Виконком повинен відкласти затвердження містобудівних умов та обмежень для цього об’єкту. Потрібно бути впевненими, що заплановане будівництво відбуватиметься згідно із обмеженнями зонінгу та призначення даної ділянки.
Пріоритетом нового будівництва має бути в першу чергу підсилення вже існуючого середовища і заповнення тих прогалин, які зараз маємо. Потрібно пересвідчитися, що будівництво на цій ділянці узгоджується із стратегічним баченням розвитку району. Як уже згадувалося, Сихів гостро потребує центрів громадської та ділової активності.
Виглядає, що нове житлове будівництво без додаткових інвестицій у громадську інфраструктуру – це останнє, що потрібно робити на цій ділянці.
Виконком ЛМР 6 грудня 2017 року таки затвердив містобудівні умови й обмеження без врахування наведених вгорі пропозицій, відео розгляду цього питання подаємо нижче: